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欧阳捷金九银十没必要强求城市分化命已注定

2019-11-07 17:53:06 | 来源: 互联网

文| 欧阳捷

最近,一些媒体朋友问,北京今年还会有“金九银十”吗?

说还有,明显是不可能的。为什么?

今年8月,北京商品住宅成交量仅相当于去年同期的1/3,乃至还不如2014年。

欧阳捷金九银十没必要强求城市分化命已注定

进入9月,1-13日的成交面积仅为13万平米,不到去年和前年同期的43%,今年9月想要达成去年9月的93万平米,明显是天方夜谭了,固然10月也不会有惊喜。

欧阳捷金九银十没必要强求城市分化命已注定

从供应来看,北京去年住宅用地供应几近是冰点,成交住宅用地100多万平米,仅相当于2013-2015年平均值的25%,为了不出地王,所以就没怎样卖地。

欧阳捷金九银十没必要强求城市分化命已注定

固然,北京去年也出了很多地王,现在这些高价地难以入市,也加重了供应不足。

供应本就不足,固然也就没有成交的放量。今年虽然加大了供应,但其实还没有恢复到2014-2015年的水平,而且今年供应土地所建住房在年内也基本上不可能加入到供应行列。

那需求呢?

更何况购房资历已成了极具价值的“有价证券”,有资格的购房者并不会轻易浪费这张“入市门票”的。

那末,房企甘心放弃“金九银十”吗?

固然心有不甘,但力有不逮。

客户已少,即便打折促销、以价换量,客户未必领情,由于政府的限价力度远远超过房企的优惠幅度。更何况项目亏本销售更是难以接受,房企拿不到合意的价格,捂盘惜售仿佛也是不得已而为之。

其实,捂盘惜售恐怕还是自嗨式的惯性思惟,空想明年房价限制会有所放松,房价上涨幅度会高于资金本钱显然是不切实际的,拖得越久,资金本钱越难消化。

调控真的一点都不会放松吗?

期望政府会“怜香惜玉”,调控松一松、房价涨一涨,明年再放开发商一马吗?或,期望未来政府管制顶不住市场动能,房价终究顽强上涨,房企再把失去的损失补回来吗?

真心相信,有这样想法的房企恐怕还真的为数不少,不然的话,现在还不得立马清仓甩卖、回笼现金,又怎么敢捂盘惜售、等待回暖呢?

但是,想一想调控背后的逻辑,就会苏醒地认识到,未来不再是过去,该来的会来,不该来的没必要期待:

限购不会放松,这是超大特大城市控制人口规模的逻辑所决定的;

限贷不会放松,这是经济去杠杆、金融脱虚向实的逻辑所决定的;

限售不会放松,这是“房住不炒”的逻辑所决定的;

限价不会明显放松,这是抑制资产泡沫的逻辑所决定的,但是可能会渐进式、挤牙膏式的放松,却不会是让房企惊喜的“明显上涨”。

顺便说一句,有些地产同仁还耿耿于怀于房价扭曲,认为政府定价不是市场价格,未来市场价格一定会反弹。

但是,没必要纠结,政府定价就是市场价格,由于政府既可以用指令价格来控制市场价格(比如汽油价格),也可以用抛售和吸储来调解市场价格(就像用储备猪肉入市干预市场价格波动一样)。

中央政治局会议非常明确:“保持政策连续性稳定性”,您还期望甚么呢?难道“捂盘惜售”的小逻辑还能对抗“房住不炒”的大逻辑吗?难道开发商们还想期待未来能有市场回暖、房价补涨的小欣喜吗?

不但北京如此,环京楼市也进入冰点,廊坊7-8月批准上市仅为1套,听说近一个星期新居成交也不过个位数,二手房似乎是零成交,香河9月前两周也仅销售了1.24万平米,相比去年同期的8.9万平米差之千里。

痛失“金九银十”的何止是北京及其都市圈,我们说,都市圈中小城镇的市场将随都市圈核心城市的调控潮涨潮落,无它。

去年“4小龙”的苏州楼市又如何呢?

只有一个字:冷!

苏州楼市已透支,高价楼盘(超过2.5万元/平米)已哀嚎一片,绝大多数项目去化率不高于30%。刚需市场(房价1.6万元/平米以下)虽然还有流量,却完全堕入红海。

来人来电量延续下滑,平均去化率也逐步走低,从6-7月的50%以上下降到46%,高性价比的改良型项目去化率尚可,但也有项目开盘即以“0”成交创出市场记录。

限贷更是雪上加霜,不仅额度收紧,房贷利率更是半年四连跳,首贷利率升至1.1倍,单身离异本已痛苦不堪,房贷利率还要再惩罚性地上浮到12%,而改进型需求的2套房贷利率和90平米以上户型也都上浮到15%,其利率水平甚至等同于征信不好者,颇使人有点哭笑不得。

我问苏州的同事:房企会不会低价放量?答:会,已有几家房企开始了。

其实,即便是低价放量,也不可能获得超“低姿态预期”的放量效果,更何况低价也不是房企可以随便做主的。

再问:政策有没有略有放松的迹象?答:没有。

政府很淡定,限价令既不允许房价上涨,也不允许明显下调,反正超过备案价格上下幅度的成交一概无效。

没人在意企业怎样想,该卖的土地照样卖,该收的土地款照样收,该限的房价照样限,于是,该死的企业……

购房者也很淡定,哪怕再出地王,他们也已不信地价推动房价上涨的逻辑,他们坚定地相信,不管此轮调控的终局如何,现在及未来几个月的市场不会再让他们恐慌了。

“金九银十”,就别想了。

不过,苏州楼市也并不是冷到冬季,相比去年9.30调控之后半年的市场,还是有了一些恢复性成交。

是不是是所有的城市都没有“金九银十”了?

如果说所有城市都不会有“金九银十”了,恐怕大家也不会同意。

南昌、南宁、大连、温州进入9月的成交量同比都是明显上升的,有的一二线城市还频频出现使人乍舌的热销。

深圳某楼盘均价13万、360套、3小时告罄;长沙某楼盘400多套房、上网6秒钟售罄。固然,这些项目本质上处在供不应求的城市,且在限价令下出现了更高的性价比,自然热销。

但恰恰是由于供不应求、房价受限,更印证了这些城市难以大幅放量,不仅是没货,在备案管制的现实下,成交量也不可能再次爆发,固然也不会有量价齐升。

对这些供不应求、房价受限的城市,没有量价齐升,过去“金九银十”的逻辑也不再成立。

从部份1二线城市商品住房成交面积的趋势来看,明显是向下的。

房企应当怎么办?

当年的样板戏《龙江颂》中有一句台词:“堤内损失堤外补、小麦损失杂粮补”,1二线城市没有“金九银十”,三四线城市可以补。

在前两天中房协的品牌房企发布会上,克尔瑞总裁丁祖昱先生的报告中提到,三四线城市成交量已经占到全国成交量的77%,部分缘由也是由于1二线城市成交量下落而至。

虽然2013年房企回归1二线城市的共鸣言犹在耳,但时局已变,坚守一二线城市的房企将落后于大市,在1二线城市进入限制性发展新周期的未来5年内,三四线城市将是房企业绩扩张的最大粮仓。

“金九银十”真的不再适用了吗?非也。

“金九银十”正在从1二线城市转移到一些三四线城市,很多三四线城市正在重演去年热门城市量价齐升的疯狂故事,并不断重现几千组客户争抢几百套房子的火爆场景。

不只是一些地级市,乃至很多县级市都在创造日光、时光、秒光的“奇迹”,背后究竟有什么样的逻辑呢?

或许其实不复杂,不过几种情况的交织:供应明显不足、品牌房企进入、地王出现、房价上涨、故事营销,终究致使投资客入市、刚需和改良型需求恐慌性购房。

可以想见,如果市场供大于求,品牌房企不会急于进入,地王难出,房价上涨有限,也就不会有投资购房和恐慌性购房。

当市场出现供应不足的鸡蛋裂缝,结果就可想而知了。

前两天,正好在中指院的品牌价值论坛上,我把这个问题抛给福晟团体的郭总,他的回答很干脆,只有两个字:“分化”。言简意赅、深合吾意。

2014年,我们提出四大分化“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”,现在的分化愈演愈烈,与上图相反的是,另外一些三四线城市销售面积却是同比下落的。

分化不仅是时期的特点,也是未来的趋势。

虽然这令房企投资部门的同事百般纠结,由于好的三四线城市大家都是有共鸣了,竞争已非常激烈,而差的城市都不敢进入,担心当了先烈。

为什么有些房企勇于进入看上去并没有机会的三四线城市,却取得了收割韭菜的绝佳机会呢?投资部门又如何能够准确判断哪些城市可以抢先进入呢?

常规的GDp与产业经济、人口增长、人均收入水平、交通与城市建设虽然依然重要,也许不再是核心考量因素了。

那么,如何精挑细选这样的城市呢?

首先,房企的行业集中度愈来愈高已是不争的事实和趋势,大象奔跑速度更快,但1二线城市难以创造事迹增量,乃至能够保住原有份额已是大为不容易。已收割过的三四线城市不宜久留,为此大房企势必需要进入更多的城市,而它们还没有进驻的三四线城市是有机会提前布局的。

其次,这些意欲提前布局的城市必须具有供应不足的重要条件,恰如前述,没有供应不足,就不会有品牌房企进入、地王出现、房价上涨、营销故事……有同仁也许会担心,这些城市可能没有量的支持,但我们曾说过“三四线城市去库存只有两个办法,一是减供应,二是涨房价,哪怕供应相对平衡,只要房价1涨,需求就会应运而生”。

城市拆迁、房票补偿也是创造需求的最后机会,关键在于拆迁范围、力度与启动时点,看准机会,抢先拿地,但务须警惕贪恋大盘的偏向,万一政府领导变化,思路调剂,大盘难以延续。

再次,这些城市缺少好产品与好服务,就如我们过去的微信文章所说,中西部一些来访的城市领导言及他们的住房已十年未换,非常渴望住房与服务的升级换代,也想体验圆梦与尊享的独特感受。

只要满足这三个条件,或许提早布局、等候大房企的到来,可以分享一把割韭菜的最后晚宴。在1二线城市已没法成立的“地价推动房价上涨的逻辑”,在这些未限价的城市仍然成立。

但是,有些城市是需要注意的,去年借了大市的行情、经历了市场的火爆,现在正在回归常态。如果这1趋势是延续的,房企就要当心掉入没有“解放军救济的骗局”。

城市分化下的“金九银十”,即便是仍有机会的三四线城市,也不可恋战,政策基调已定,关键就看稳定市场的政治需要,或许眼下火爆的市场上空正在绑扎悬挂达摩克利斯之剑的马鬃。

卖房的,能卖快卖,寻求现金流、不囤货为第一要务。

长时间来看,范围仍是品牌房企的共同选择。短时间来看,“金九银十”,房企一定会跑量,既是为争取客户资源全力拼抢,也是为年底冲击事迹打牢基础,更是为排名保位升级抢占份额。

还有朋友问:1二线城市的房子现在买还是等等看?

窃以为,未来最少1年内,在限价严格的1二线城市,什么时候买房仿佛都是可以的,由于房价不会明显上涨。不过需要提示的是,在这些供应不足的大城市,常常“房不等人”,地段、户型、景观、配套都合意的房子,或许等一等就不一定买得到了。

想卖的、想买的,勿求奢望,平常心就好。

“金九银十”,来或不来,都在那儿,没必要强求。

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